근저당권 확인하셨나요? 집사기전 꼭 확인하세요!!

근저당권은 한 번의 확인으로 수천만 원 피해를 막을 수 있는 핵심 정보입니다.
전세·매매 계약 전 반드시 등기부등본으로 확인해야 할 이유와 방법, 실제 수치를 모두 정리했습니다.

 

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근저당권, 왜 이렇게 중요할까?

근저당권은 집을 담보로 한 대출의 흔적입니다.
집주인이 대출금을 갚지 못하면 해당 주택은 경매에 넘어가고,
이 과정에서 세입자의 보증금이나 매수자의 권리가 무력화될 수 있습니다.

2024년 한 해만 해도 1만 명 이상이 전세·매매 사기 피해를 입었으며,
피해액 평균은 1인당 7,000만 원 이상이었습니다.

근저당권 확인은 선택이 아닌 생존입니다.

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근저당권이란?

• 저당권의 일종으로, 미래 채무까지 포함한 담보권
• 채권최고액이라는 한도까지 돈을 빌릴 수 있도록 설정
• 대출금보다 10~20% 높은 금액으로 설정 (6천만 원 대출 → 7,200만 원 설정)

중요: 채권최고액은 실제 대출금보다 클 수 있으니
등기부등본만 보고 대출금으로 착각하지 마세요!

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실제 위험 사례

• 집 시세 1억
• 근저당 채권최고액 7,400만 원
• 전세보증금 3,000만 원
  → 총합 1억 400만 원 → 시세 초과(104%)

이 경우, 경매 진행 시 세입자는 보증금 전액을 돌려받지 못할 가능성이 매우 큽니다.

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등기부등본에서 어디를 확인해야 할까? 

항목	확인 내용
갑구	소유자 명의 → 계약 상대와 일치 여부
을구	근저당권 설정 여부, 채권최고액, 은행명
기타 기록	가압류, 압류, 반복된 근저당 설정 내역 등

팁: 등기부등본은 대한민국 법원 인터넷등기소에서 무료로 열람 가능

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근저당권 안전 수치 기준 

항목	안전 기준
시세 대비 합산 비율	근저당 채권최고액 + 보증금 ≤ 70%
예시 ① (안전)	시세 20억, 대출 4.5억, 보증금 2.5억 → 35%
예시 ② (위험)	시세 1억, 근저당 7,400만 + 보증금 3,000만 → 104%

70% 넘으면 무조건 위험 신호입니다. 계약 재고가 필요합니다.

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거래 전 반드시 거쳐야 할 절차

1. 등기부등본 열람 → 갑구·을구 모두 확인
2. 집주인 신분증 대조 → 계약 상대와 명의 일치 여부 확인
3. 계약 직후 전입신고·확정일자 → 보증금 우선순위 확보
4. 보증보험 가입 고려 → 위험시 전세금 반환 보장 가능
5. 위임계약 주의 → 집주인 본인 직접 계약이 가장 안전

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2025년 기준 주요 통계

 

항목	수치
전세·매매 사기 피해자 수	연간 1만 명 이상
1인당 평균 피해액	7,000만 원 이상
등기부등본 열람 건수	2,500만 건 이상(2024년)
근저당권 설정 주택 비율	전체 주택의 약 45%(2024년 기준)

전국 주택의 절반 가까이에 근저당이 설정되어 있다는 뜻입니다. 무조건 확인해야 합니다.

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결론: 근저당권은 계약 전 반드시 확인해야 할 '보험'이다

근저당권 확인은 시간이 오래 걸리지 않습니다.
그러나 이 과정을 생략하면 보증금 수천만 원 또는 내 집 마련 기회를 통째로 잃을 수 있습니다.

등기부등본 확인 → 비율 계산 → 보증 순위 확인
이 세 단계만 기억해도 2025년의 부동산 사기를 막을 수 있습니다.

계약서 사인 전, 단 10분!
그 10분이 내 보증금과 집을 지켜줍니다.